ABD’nin Federal Rezerv Sistemi, Avrupa Merkez Bankası, İngiltere Bankası ve de diğer merkez bankalarının bu yıl içerisinde faizleri yükseltmelerinden dolayı ipotek faiz oranları tüm dünyada adeta zıpladı. ABD’de ipotek kredilerinin yıllık faizleri şimdiden iki katından fazla artış kaydederek, tam olarak yüzde 5.6 oranına dayandı. Gelecek sene hane halkını, sabit faiz oranlı uzun vadeli finansman olmaksızın, faizlerin artışının sürmesi arka planında ipotek kredilerinin aylık ödemelerinde keskin bir sıçrama bekliyor. “Freddie Mac” ismindeki devlet ipotek şirketinin verilerine göre; 30 yıllık ipoteklerin ortalama faiz oranları, 9-15 eylül 2022 tarihleri arasında % 6.02 oranında gerçekleşti. Burada mevzu bahis olan geleneksel ipotekler.
İPOTEK FAİZLERİ İKİ KATINDAN FAZLA ARTTI
İpotek hususunda iki temel devlet korporasyonu var: “Freddie Mac” ve “Fannie Mae”. Geleneksel ipotekleri veren bütün bankalar, söz konusu işlemlerin düzenlendiği çok katı kurallara (‘guideline’lara) riayet etmek durumundalar*:
Daha bir sene önce krediler yüzde 2.86 oranındaydı. Faizler gibi ön ödeme de, iki kattan fazla arttı. Bir yıl önce bir Amerikalı, 500 dolar değerindeki eve 200 bin dolar ön ödeme yaparken, şimdilerde bu meblağ 465 dolara eşit. Satın alma noktasında konuta erişilebilirlik tek kelimeyle minimum seviyelere gerilemiş durumda. Yalnız işin en talihsiz tarafı bu da değil. İpoteklerin yüzde 10’unda değişken / dalgalı faizli krediler geçerli halde. Değişken / dalgalı faiz, borçlunun faizi belirli bir zaman aralığı için sabitlemediği zaman (15 – 30 – 45 veya 60 gün standartında) geçerli olan faizdir. Piyasa dalgalanmalarına bağlı olarak, faiz hem aşağı inebilir hem de yukarı doğru çıkabilir. Diyelim ki ekim ayının başlarında, borçlu bir kişi yüzde 6’dan bir sözleşmeye imza attı, faizi sabitlemedi (değişken / dalgalı olarak kaldı), ve ödeme zamanı geldiği ekim ayının ortası – sonu gibi faiz yüzde 6.625’e çıktı. Borçlunun bu konuda yapabileceği hiçbir şey yoktur artık.
KONUT SEKTÖRÜNDE YAVAŞLAMA
Ev satışları ve aynı şekilde inşaatlar da düşüyor… Bankalar ise ödeme yapılmadığından dolayı zarara uğruyorlar. “Goldman Sachs” analistleri, 2022 yılında yeni binaların satışlarının yüzde 22, ikincil konutların ise yüzde 17 oranında düştüğünü hesaplıyorlar. Daha kasvetli tahminler de var. Öte yandan ABD’de artan ipoteklerin inşaatların temposuna henüz güçlü bir darbe indiremediğini kaydetmekte de yarar var. 2022 Temmuz ayında ABD’de ancak 1.446 milyon metrekare konut inşaatı gerçekleşti. Bir mukayese açısından: 2022 yılının mart ayında bu, 1.793 milyon metrekareydi. Bu kısmen fiyatlardaki süratli artışla ilgili, fakat bu hâlihazırda yavaşlıyor. Haziran ayında mevsimsellikten arındırılmış fiyat endeksi ABD’nin en önemli 20 şehrinde, bir önceki ayın yüzde 1.5 artışına karşılık salt yüzde 0.4 oranında arttı. Yıllık bazdaki büyüme ise yüzde 20.5’ten 18.7’ye doğru yavaşlamış durumda. İpoteklerle ve inşaatla alakalı kasvetli bu resim, onlar olmaksızın resesyona girecek ekonomide yansımasını buluyor. Yani, büyüme oranı ve hızı iki çeyrek boyunca üst üste düşüyor. Amerikan iktidarının, resesyonu sözlü olarak çürütmeye çalışmasına karşın, istatistiklerin bu konuda adeta acıması yok. Ticaret bakanlığının verilerine bakılırsa; 2022’nin ilk üç aylık diliminde ABD’nin gayri safi yurt içi hasılası yüzde 1.6 oranında düşerken, ikinci çeyrekte ise düşüş oranı yüzde 0.6’ydı. 2022’nin üçüncü çeyreğinin de, ikinci çeyrekteki orana kıyasla yüzde 0.75 oranında bir yükseliş ile kapandığı tahmin ediliyor.
İKİNCİ İPOTEK PİYASASINA DAİR VERİLER
Bir başka konu ise “NonQM”, yani: “Nitelikli olmayan ipotekler”. Bu, “Fannie и Freddie” yönergelerini temel alan bir sözleşme tipi. Ama müşteriye yaklaşım noktasında daha sadık ve bağlılar. Burada gelir sadece gelir beyan formunun standartlarıyla teyit edilmiyor; aynı zamanda vergi beyannameleri ve maaş bordroları, banka ekstreleri, gelir ve gider tabloları ve de taksi şoförleri gibi bireysel sözleşmeler kapsamında çalışanlar için formlar, vb. Koşulları daha kolay, ne var ki faiz oranları ise daha yüksek. Bu tür sözleşmeler yatırımcılara ikinci el (ikincil) pazarlarda satılıyor. Süreç ise şöyle işliyor: Borçlu kişi bankaya yüzde 9 oranı üzerinden başvuruda bulunuyor. Banka ise bu anlaşmayı ikincil piyasada daha yüksek orandan satıyor. Bundan dolayı, bu arada, “nitelikli olmayan ipotek bankalarına” damping yapmak oldukça tehlikeli, çünkü eğer oran pazarın ortalamasından çok daha aşağıdaysa, o taktirde yatırımcı açısından bir sözleşme yapmak karlı olmayacaktır ve de banka bu ipoteği bilançosunda tutmak zorunda kalacaktır. İpotek kredi piyasasının gerçek anlamda büyük oyuncularından birisi olan “LoanDepot” dâhil olmak üzere bir dizi şirket bu şekilde hâlihazırda iflas etti.
*https://admortgage.com/wp-content/uploads/Guidelines-Conforming.pdf